Kommentar til Forsikringsselskapenes panthavergaranti (01.01.2016)

Formålet med panthavergarantien er å forenkle saksbehandlingen både for skadeforsikringsselskapene og for låneinstitusjonene.
Garantien dekker de fleste ordinære utlån med pant i fast eiendom (bygning), definert ved gårds- og bruksnummer, og evt. seksjonsnummer eller festenummer, og gjør det unødvendig å innhente forsikringsattest for hvert enkelt panteforhold.

Det er visse begrensninger og betingelser knyttet til ordningen. Disse kommenteres nedenfor. For panterettigheter som ikke dekkes av garantien vil det fortsatt utstedes individuelle forsikringsattester med mindre låntaker dokumenterer at forsikring er dekket i et forsikringsselskap som har tiltrådt Felleserklæringen.

Garantien gjelder de foretak som nevnt i garantiens punkt 2. Valget av disse er basert på at det skal foreligge sikkerhet for en tilfredsstillende og profesjonell vurdering av låneforholdet.

Garantien gjelder for lån som forvaltes på vegne av finansinstitusjoner eller boligkredittforetak. Garantien gjelder derimot ikke for lån som forvaltes på vegne av andre kreditorer enn disse, selv om finansinstitusjonen tar seg av de praktiske sider ved formidlingen av lånet. 

Av innledningen til pkt. 3 følger enkelte begrensninger:

a) Garantien gjelder bare avtalepant. Andre former for pant som legalpant eller utleggspant faller utenfor garantiens dekningsområde. Dette er begrunnet med ønsket om at det skal ligge en ordinær kredittvurdering til grunn for pantesikringen.

b) Garantien gjelder panterett i eiendom på selveier/festet grunn i Norge, men omfatter ikke skog og avling på rot.

c) For å være dekket under forsikringsselskapenes vilkår må panteretten være tinglyst det vil si dagbokført før skaden oppstår.

Som en praktisk tillemping gis imidlertid panteretten dekning under garantien fra dato for underskrivelse av egenerklæringen forutsatt at pantedokumentet er blitt sendt til tinglysing og er blitt dagbokført innen 6 måneder etter underskrivelsen.

Om garantiens innhold heter det at panthaver "anses til enhver tid sikret som om bygningsforsikring på vanlige vilkår var i kraft".

"Bygningsforsikring på basis vilkår" betyr at selskapets alminnelige og mest vanlige forsikringsvilkår for samme type bygning legges til grunn. Forsikringsvilkårenes unntak gjelder også for garantien idet garantien i prinsippet skal gi samme dekning som fremgår av de aktuelle vilkårene.

d) Garantien omfatter brann, vann, naturskade, innbrudd/tyveri og hærverk.

Er forsikringen utløpet eller aldri løpt fordi pantets eier(e) har unnlatt å tegne forsikring, ansees panthaver sikret i henhold til basisdekning (den forsikringsdekning som er mest vanlig) for denne bygningen. Forsikringssum og vilkår fastsettes på grunnlag av verdien før skaden inntraff og i henhold til vanlig forsikringspraksis.

Garantien dekker ikke bygg under oppføring. Dette uansett årsak til at lånet på skadetidspunktet ikke er konvertert til et vanlig eiendomslån.

Garantien dekker allikevel lån til påbygg/tilbygg til eksisterende bygning forutsatt at det for samme eiendom løper et vanlig eiendomslån, gitt av samme panthaver til samme låntaker sikret ved tidligere egenerklæring, og det totale engasjementet tilfredsstiller alle panthavergarantiens vilkår.

Se unntakene, under ”omfattes ikke”, i garantiens punkt 3.

3.1 Verdivurdering

Pantobjektets verdi innebærer at for panterettighet i eiendom hvor enten alminnelig omsetningsverdi eller långivers annen skriftlige verdivurdering overstiger 12 mill. kroner, må panthaver selv vurdere hvilken dokumentasjon som er tilstrekkelig – se for øvrig bestemmelsene i Felleserklæringen.

Verdien knytter seg til summen av alle bygninger inklusiv tomt innenfor samme pantobjekt. 

Ved pant i del/seksjon av horisontalt delt tomannsbolig med felles forsikring, er verdigrensen  knyttet til verdien av det aktuelle pant, og ikke til verdien av hele bygningen.

Det knyttes ingen spesielle betingelser til alminnelig omsetningsverdi eller annen skriftlig verdivurdering, bortsett fra at taksten eller verdivurderingen ikke må være over tre år gammel når lånet utbetales. Det forutsettes at lånetakst/annen skriftlig verdivurdering kan fremlegges ved et eventuelt senere krav mot garantien.

Annen skriftlig verdivurdering vil kunne være en skriftlig verdivurdering utarbeidet av långiver selv basert på informasjon fra informasjons- og analyseverktøy som gir tilgang til nøkkeldata, rapporter og estimert markedsverdi for eiendommer, for eksempel Eiendomsverdi. Långiver vil dessuten kunne innhente låneverdi fra f.eks. salgstakst, meglers prisvurdering eller ansvarlig saksbehandlers skriftlige notat om verdien, satt opp som et forutgående ledd i kredittvurderingen.

Når det ikke stilles strengere krav til takst/annen skriftlig verdivurdering, er det fordi man regner med at panthaver selv vil stille tilfredsstillende kvalitetskrav til lånetaksten/verdivurderingen som grunnlag for utbetaling av lånet.

Verdivurderinger som bygger på generelle prisnivåer for innføring av lånet i sikkerhetsmassen til et kredittforetak som utsteder obligasjoner med fortrinnsrett, oppfyller kravene til verdivurdering.

Treårs kravet innebærer ikke at verdivurderingen må fornyes hvert tredje år. Verdibegrensningen gjelder ved lånets utbetaling. At låneobjektet senere stiger i verdi spiller ingen rolle.

Forhøyelse av lånet regnes som nytt lån. Ny vurdering av alminnelig omsetningsverdi eller annen skriftlig verdivurdering må innhentes hvis den gamle er mer enn tre år.

3.2 Erklæring om forsikring (egenerklæring)

Som oftest er låntaker(e) og pantsetter(e) samme person(er) og skal derfor underskrive egenerklæringen. Dersom det unntaksvis er en annen enn låntaker som stiller pantet (realkausjon), er det realkausjonisten(e) som skal undertegne egenerklæringen.

Dersom begge ektefeller er hjemmelshavere må begge undertegne egenerklæringen.

Gjelder pantsettelsen felles bolig skal egenerklæringen bare undertegnes av den ektefellen som har tinglyst hjemmel til eiendommen

Ved horisontalt delte tomannsboliger med felles forsikring, er det tilstrekkelig at den som representerer sameierne undertegner egenerklæringen.

Det er ikke nødvendig å innhente ny egenerklæring i tilfeller hvor:

• Samme låntaker låner opp igjen et tidligere tinglyst avtalepant, eventuelt får utstedt nytt pantedokument, når tidligere lån er sikret ved egenerklæring innenfor verdigrensen på 12 mill. Verdifastsettelsen må ikke være eldre enn 3 år.

• Det anses heller ikke nødvendig å innhente ny erklæring ved overføring av lån til gjenlevende ektefelle.

Kredittinstitusjonen må selv utarbeide formular for egenerklæring basert på fastsatte mønstre – se panthavergaranti.no. Det kan gjerne gjøres tilføyelser som anses nødvendig av interne grunner - herunder påføring av kredittinstitusjonens navn og emblem, men det er en viktig forutsetning at blanketten er konkurransemessig nøytral hva angår forsikringsforholdet. Navn eller emblem til et skadeforsikringsselskap må derfor ikke forekomme i den trykte blankett, bortsett fra de tilfeller hvor skadeforsikringsselskapet selv står som långiver.

Panthavergarantipoolen godkjenner at egenerklæringen inngår i pantedokumentet, men forutsetningen er i så fall at erklæringen ikke inngår i den ordinære tekst, men fremstår som et særskilt tillegg som skal undertegnes separat.

Overdras pantedokumentet til ny panthaver, følger egenerklæringen med og innebærer at ny panthaver er sikret, dersom panthaver inngår i panthavergarantiordningen.

Elektronisk lagret (skannet) utskrift av egenerklæring godkjennes brukt i forbindelse med skadeoppgjør så lenge utskriftens riktighet blir bekreftet av utlånsinstitusjonen.
 

3.3 Bestemmelsen om mislighold

Bestemmelsen må være inntatt i selve pantedokumentet eller i erklæringen om pantsettelse som undertegnes sammen med pantedokumentet dersom låneavtalen skal omfattes av Panthavergarantiordningen.

Vanligvis er det ikke vanskelig å finne frem til det aktuelle forsikringsselskap etter at en skade har funnet sted. Hvis forsikringen er ute av kraft, vil normalt eieren, eller noen på hans vegne, kunne opplyse hvor eiendommen sist var forsikret. Er det tvil om hvilket selskap som sist hadde forsikringen, eller tvil om eiendommen i det hele tatt har vært forsikret, kan panthaver henvende seg til det selskap som er oppgitt i egenerklæringen.

Dersom oppgitt selskap har opphørt kan panthaver ta kontakt med panthavergarantipoolen for beslutning om hvilket selskap som skal være oppgjørsselskapet.

Økonomisk sett er det likegyldig for selskapene hvilket av dem som gjør opp skaden, idet det skjer en utligning av krav dekket etter garantien. 

Etter at oppgjørsselskapet har utbetalt erstatning til panthaveren, trer selskapet inn i panthavers rettigheter.

Dersom panthaver har fått innfridd hele lånet (ikke lengre noe krav) skal panthaver transportere lån- og sikkerhetsavtaler til oppgjørsselskapet.

Dersom erstatning fra selskapet bare dekker deler av lånet vil bankens panterett også sikre selskapets fordring mot debitor på etterstående prioritet innenfor panthavers panterett.

Krav om erstatning må spesifiseres og vedlegges nødvendig dokumentasjon som følger:

• restlån på skadedato
• forfalte avdrag
• ubetalte renter påløpt det siste året før skadedato

Vanlig egenandel vil komme til fradrag.

5.1
Panthavergarantien kan trekkes tilbake med én måneds varsel. Dette vil skje dersom selskapene finner at erstatningene etter garantien blir vesentlig større enn den oppnådde rasjonaliseringsgevinst.
Tilbakekallelsen vil i så fall bare gjelde fremtidige pantekrav. Lån som er utbetalt mens garantien var i kraft, vil selvfølgelig fortsatt være garantert så lenge pantekravene består, med mindre långiver har mottatt oppsigelse for det enkelte engasjement, se nedenfor.

5.2
I spesielle tilfelle vil selskapene fortsatt ha rett og plikt til å fri seg fra forpliktelsen ved individuell oppsigelse. Også her løper en måneds frist. Dette betyr at panthaver har en måneds frist til å sørge for at debitor tegner forsikring eller tilbakebetaler lånet. Skjer ingen av delene, bør panthaver for egen regning tegne forsikring for sin panthaverinteresse.

Etter slik individuell oppsigelse kan låneforholdet ikke på ny bringes inn under garantien ved ny egenerklæring fra debitor eller pantsetter. I disse tilfelle må panthaver innhente individuell forsikringsattest eventuelt annen dokumentasjon for gyldig forsikring, f.eks. kopi av forsikringsbevis eller kopi av kvittering for betalt premie. Se også bestemmelsene om Felleserklæringen.

Etter avtalen mellom forsikringsselskapene vil varsling av panthaver bare bli benyttet der omstendighetene tilsier at det er spesiell grunn til å tro at forsikringen ikke vil bli holdt ved like. Videre må det være en forutsetning at disse omstendigheter er kjent for forsikringsselskapet og at selskapet kan bebreides for ikke å ha tatt dem i betraktning.

Eksempelvis vil panthaver normalt ikke bli varslet ved overføring av forsikring fra ett selskap til et annet.

Historisk oversikt over tidligere vilkår/regler for panthavergarantien som kan komme til anvendelse ved ”gamle” saker.

Løsøre pantsatt sammen med eiendommen ble tatt ut av ordningen i 1992. Etter dette omfatter Panthavergarantien ikke noe form for løsøre utover det som naturlig hører med bygningen jfr avhendingslova.

Verdibegrensningen er begrunnet i at rasjonaliseringsgevinsten ved stigende bygningsverdier antas å bli liten i forhold til de økonomiske forpliktelser etter garantien. Forsikringsselskapene har derfor begrenset garantien til det store antall små og mellomstore eiendommer. Verdigrensen ble 01.10.96 økt fra 2 mill kroner til 2,5 mill kroner og 01.01.98 økt fra 2,5 mill kroner til 3 mill kroner. Fra 01.01.02 har verdigrensen vært 5 mill kroner, fra 01.07.07 har verdigrensen vært 7,5 mill kroner, fra 01.07.12 har verdigrensen vært 10 mill og fra 01.01.16 ble verdien økt til 12 mill kroner.

Individuelle forsikringsattester for pantobligasjoner utstedt frem til 01.07.94 gis under visse forutsetninger samme funksjon som egenerklæringer.

Fra og med 01.10.96 ble følgende inntatt for å tilpasse garantien til ny utforming av egenerklæringen:

Ved pant i del/seksjon av horisontalt delt tomannsbolig med felles forsikring er verdigrensen  knyttet til verdien av det aktuelle pant, og ikke til verdien av hele bygningen.
Dette er inntatt fordi del/seksjon av horisontalt delt tomannsbolig er omfattet av garantien dersom det i egenerklæring er avkrysset eller ved elektronisk erklæring er bekreftet  at det er "felles forsikring" på boligen.

Dersom begge ektefeller er hjemmelshavere må begge undertegne egenerklæringen.

Sistnevnte har bare virkning for egenerklæringer underskrevet etter 01.01.95, da Panthavergarantipoolens krav om begge ektefellers underskrift ikke har vært klart uttalt før denne dato.

Det er ikke nødvendig å innhente ny erklæring i tilfeller hvor samme låntaker låner opp igjen et tidligere tinglyst avtalepant, eventuelt får utstedt nytt pantedokument, når tidligere lån er sikret ved egenerklæring innenfor verdigrensen på 10 mill. Verdifastsettelsen må ikke være eldre enn 3 år. Dette gjelder også i forbindelse med overgangen fra gammel til ny erklæring, slik at det uansett ikke er nødvendig å innhente ny erklæring i slike tilfeller.

Individuelle forsikringsattester for pantobligasjoner utstedt frem til 01.07.94 er gitt samme funksjon som egenerklæringer forutsatt følgende:

• oppfyller garantiens øvrige formkrav
• er utstedt før 01.07.94

Gjelder ikke forsikringsattester som er sagt opp som følge av spesielle forhold mistanke om svik m.m. jfr. Panthavergarantipoolens brev om “amnestiordning” av 31.5.94 til utlånsinstitusjonene. Hvis det ikke er utstedt forsikringsattest, må egenerklæring innhentes.

Ikrafttredelse

Denne kommentaren har gyldighet fra 01.01.2016 og erstatter tidligere kommentar av 24.10.2013.