1. Fellesprosjekt med bankene

Felleserklæringen er kommet i stand gjennom et fellesprosjekt mellom bank- og forsikringssiden i regi av FNH og Sparebankforeningen. Den innebærer at forsikringsselskapene forplikter seg til ikke å benytte forsikringsavtalelovens mulighet til å avskjære panthaver som medforsikret under forsikringsavtalen (kapittel 7) ved fast eiendom og bygg under oppføring. (Panthaver med tinglyst pant i eiendommer er automatisk medforsikret etter loven, men kan uttrykkelig avskjæres.) Få selskaper benytter seg av en slik ”avskjæringsmulighet” slik at denne felleserklæringen nærmest blir en bekreftelse eller kodifisering av dagens praksis. Men fordi panthaver/banken ikke er helt sikker på hva forsikringsselskapene gjør ber de om en skriftlig bekreftelse – for å være på den sikre siden. Og det koster begge parter penger! Målet med felleserklæringen er å spare kostnader idet dette i all hovedsak gjelder lån og forsikringer til ”massemarkedet”. Felleserklæringen gjelder for pantekrav opp til 50 millioner NOK samt bygg under oppføring.

En konsekvens av felleserklæringen er at panthaver/banken kun har behov for å be om utstedelse av forsikringsbekreftelse overfor de forsikringsselskaper som ikke har tiltrådt. Flytter en forsikringskunde (etter flyttereglene i forsikringsavtaleloven § 3-6) mellom to selskaper som har tiltrådt erklæringen vil banken/panthaver sikret. Slik sett likner ordningen på Panthavergarantipoolens system.

At begrepet felleserklæring (og ikke begrepet bransjeavtale som vi ellers gjerne benytter) benyttes beror på at det er forsikringsselskapene som erklærer overfor panthaver/banken at de vil følge hovedregelen om at panthaver/banken er medforsikret. Konsekvensen er at bankene ikke har behov for å be om en forsikringsbekreftelse overfor de forsikringsselskaper som har tiltrådt erklæringen. De er imidlertid ikke en avtalepart. Erklæringen vil gjelde også overfor sparebankene.

2. Forsikringsavtalelovens utgangspunkt – automatisk medforsikret

Etter forsikringsavtaleloven (FAL) gjelder forsikringen også til fordel for panthaver med tinglyst pant i eiendommen (§ 7-1, 2 ledd). Loven gir imidlertid forsikringsselskapene adgang til å avtale seg ut av denne rettigheten.

Bankene krever på sin side at låntaker holder pantegjenstanden forsikret. Slik forsikringsplikt følger også direkte av panteloven (§ 1-7, 4 ledd).

Det forsikringsselskapene forpliktelser seg til ved å tiltre erklæringen er at man ikke benytter den muligheten fal § 7-1, 4 ledd gir til å avskjære panthaver som medforsikret. Det hviler derimot ingen annen forpliktelse ved å tiltre. Som konsekvens vil banken/panthaver nå måtte sikre seg ved å be om informasjon og dokumentasjon fra forsikringstaker. Skulle det vise seg at låntaker/forsikringstaker faktisk ikke har tegnet forsikring vil risikoen for tap ligge på bankens side. Men her vil panthaverne likevel være sikret gjennom Panthavergarantipoolen hvor eiendommen har en lånetakst/salgssum opp til 7.5 mill nok. Se mer om dette under pkt 5.

For de forsikringsselskapene som i dag allerede følger hovedregelen i FAL vil en tiltredelse ikke få noen konsekvenser. Reglene om medforsikret er regulert i kapitel 7 i FAL. Disse sier bl.a. at selskapene ikke kan avkorte (såkalte subjektive innsigelser) overfor panthaver/banken slik de kan overfor forsikringstaker. Reglene sier også at panthaver/banken skal varsles ved flytting, oppsigelse og betalingsmislighold. Uten slik varsel vil panthaver/banken fortsatt være dekket. Hjemmelen for dette er fal § 7- 4, 1 ledd: ”Er forsikringsavtalen endret, oppsagt eller bortfalt, gjelder dette ikke i forhold til medforsikrede etter § 7-1 annet og tredje ledd, hvis ikke selskapet har varslet vedkommende særskilt om forholdet med en måneds frist”. Disse forpliktelsene er altså ikke noe nytt som felleserklæringen utløser, men en forpliktelse som har vært dere hele tiden.

Slik FNH forstår det vil det være unødvendig å varsle hvis kunden flytter sin(e) forsikringer fra mellom to selskaper som har tiltrådt denne erklæringen. Som oftest er det overtakende selskapet som administrerer overgangen. Ved flytting er kunden forpliktet etter FAL å gi beskjed til selskapet om hvilket selskap han/hun flytter til. Derimot ved betalingsmislighold er varsel fortsatt påkrevet.

For eiendom med verdi inntil 7,5 millioner på lånetidspunktet, dvs. de som går inn under Panthavergarantiordningen, er en del av systemet at selskapene som er medlem av poolen ikke behøver å varsle ved flytting, oppsigelse eller betalingsmislighold. Her foreligger det en egen avtale, utligningsavtalen under Panthavergarantipoolen, men denne vil ikke berøre felleserklæringen.

Felleserklæringen vil heller ikke bety noen rettslige endringer eller få virkning i forhold til forsikringstakers rettigheter etter FAL.

Et spørsmål som har vært diskutert i forbindelse med arbeidet med felleserklæringen er om panthaver i eierseksjoner er å anse som medforsikret. Her tegnes det en forsikring i ett forsikringsselskap på selve bygget – gjerne av styret/forretningsfører - mens hver seksjon kun tegner en innboforsikring. Selv om panthaver i en seksjonen ikke har noen direkte tilknytning til forsikringsavtalen, er det naturlig at han er vernet av FALs medforsikringsregler. Et praktisk eksempel er dersom bygget brenner ned og ikke bygges opp igjen. Er felleserklæringen tiltrådt av forsikringsselskapet som har forsikret bygget vil panthaverne i hver seksjon ikke behøve å be om en forsikringsbekreftelse.

3. Begrepsbruk
Begrepsbruken på dette området er noe forvirrende. Begreper som forsikringsattest, forsikringsbekreftelse, panteattest og panteerklæring blir ofte brukt om hverandre. Begrepene panteattest og panterklæring bør unngås. Disse utstedes av panthaver og har en mer forpliktende virkning enn en bekreftelse. En forsikringsbekreftelse bekrefter kun at det foreligger en forsikring. Den forsikringsbekreftelsen som forsikringsselskapene utstedet til bankene som viser om panthaver/banken er medforsikret eller ikke gir ikke panthaver/banken større (eller mindre) rett enn hva som ellers er avtalt eller følger av FAL.

4. Formålet med felleserklæringen
I en lånesituasjon vil bankene sikre seg at de er medforsikret og praksis i dag er at de ber forsikringsselskapene utstede en forsikringsbekreftelse fordi de er usikre på om det foreligger en forsikring og om de faktisk er medforsikret. Det er knyttet store kostnader til å administrere og kjøpe slike bekreftelser.

En arbeidsgruppe bestående av representanter fra bank- (også sparebank) og forsikringssiden har arbeidet med spørsmålet om hvordan man kan effektivisere og/eller rasjonalisere bruken av slike bekreftelser. På bakgrunn av en spørrerunde fra FNHs side blant de største forsikringsselskapene fikk man avklart at selskapene kun unntaksvis og på ad hoc basis benytter muligheten til å avskjære panthaver.

Selv om man ikke har tallfestet besparelsene, er det liten tvil om at man oppnår store besparelser ved en slik ordning som nå etableres. Men jo flere som er med i ordningen, jo større er besparelsene, også i forhold til behovet for å varsle når kunden sier opp eller flytter sin forsikring. Gruppen anser det som utvilsomt at ordningen vil gi større bedriftsøkonomiske fordeler enn de besparelser man får ved å benytte den muligheten som ligger i FAL til å avskjære panthaver.

Selv om man som forsikringsselskap tiltrer denne felleserklæringen er det selvfølgelig ingenting i veien for at man i spesielle tilfeller kontakter panthaver/banken direkte og avtaler at man ønsker å fravike hovedregelen.

For bygg under oppføring er formålet at man med felleserklæringen tar bort panthavers/bankens behov for å be om en forsikringsbekreftelse fra entreprenørens forsikringsselskap(er) når byggherren søker om lån. I standardkontrakter er byggherren normalt medforsikret under entreprenørens forsikring, noe byggherren har krav på å få bekreftet fra entreprenøren(e). Byggherren vil derfor kunne gi panthaver/ banken informasjon om forsikringsforholdene og hvilke forsikringsselskaper som er inne i bildet.

Har forsikringsselskapet tiltrådt felleserklæringen vil panthaver/banken ha sikkerhet for at man ikke i vilkårene har avskåret de som medforsikret.

Dersom eiendommen er tinglyst vil en konsekvens av FAL § 7- 1, 2 ledd være at panthaver blir medforsikret i bygget etter hvert som det reiser seg. For løsøre gjelder derimot ingen slik medforsikringsrett.

5. Forholdet til Panthavergarantipoolen
Forsikringsselskapene har mye arbeid med å utstede slike bekreftelser. De ønsker å få antallet ned, selv om de tar betalt for dem. For å begrense omfanget, har (de aller fleste) selskapene i fellesskap avgitt en såkalt panthavergaranti. Denne garantien innebærer litt forenklet at dersom pantet gjelder fast eiendom med taksert verdi på maksimum 7,5 millioner kroner, og pantsetter har avgitt erklæring om at han vil holde pantet forsikret i norsk selskap, innestår selskapene overfor panthavere/banker med tinglyst avtalepant i eiendommen for at de er sikret som om forsikring var tegnet på vanlige vilkår. Til orientering omfatter denne poolen ikke bygg under oppføring.
Videre omfater ikke poolen ”selveid leilighet i blokk, terrassehus/familiebolig (flere enn to leiligheter sammen) eller selveid del av horisontal delt tomannsbolig hvor sameiet enkeltvis har tegnet egen forsikring på sin del av tomannsboligen”.

For mer informasjon om panthavergarantipoolen, liste over medlemmer m.v. –
se panthavergarantipoolens hjemmeside: http://www.panthavergaranti.no

 
6. Kommentarer til erklæringen
Under har vi forsøkt å gi en kort oppsummering av innholdet og konsekvensene i felleserklæringen:

• Selskapene fraskriver seg adgangen til å avtale seg bort fra regelen i FAL § 7-1 annet ledd om medforsikring av panthaverinteresser, overfor banker/finansinstitusjoner som har tinglyst panterett eller annen sikkerhetsrett i fast eiendom, herunder bygg under oppføring.
• Felleserklæringen gjør ingen inngrep i panthavers/bankenes allerede eksisterende vern mot forsikringsselskapenes subjektive innsigelser (mot forsikringstaker)
• Motstykket er at forsikringsselskapene ikke utsteder forsikringsbekreftelse, og panthaver/banken skal avstå fra å be om slike
• Det er gjort unntak for store engasjementer: Dersom bankens/finansinstitusjonens pantekrav er på minst 50 millioner kroner, kan den be om slik forsikringsbekreftelse
• Ordningen gjelder kun for de forsikringsselskaper som slutter seg til felleserklæringen
  ( samme konstruksjon som for Panthavergarantien).

I praksis betyr dette:

• Eiendommen har lånetakst inntil 7,5 millioner kroner, og er av den typen som panthavergarantien dekker: Ingen endring, kunden undertegner egenerklæring om forsikring, og banken er dekket på vanlige forsikringsvilkår selv om kunden tross egenerklæringen unnlater å tegne forsikring. (Men poolen dekker ikke bygg under oppføring.)
• Eiendommen har lånetakst inntil 7,5 millioner kroner, men er av en type som faller utenfor panthavergarantien (se over). Banken ber fortsatt om egenerklæring, men kan ikke lenger be om bekreftelse hos forsikringsselskapet. Banken må be kunden framlegge forsikringsavtale/ forsikringsbevis og kopi av kvittering for betalt premie. Foreligger ikke forsikring står banken uforsikret.
• Eiendommen har lånetakst over 7,5 millioner kroner, men bankens pantekrav er mindre enn 50 millioner kroner: Banken kan ikke kreve forsikringsbekreftelse som medforsikret fra forsikringsselskapet, men må be kunden framlegge forsikringsvilkår/forsikringsbevis og kopi av kvittering for betalt premie. Foreligger ikke forsikring står banken uforsikret.
• Banken har pantekrav på 50 millioner kroner eller mer: Banken kan be om forsikringsbekreftelse, som før.

7. Tiltredelse
Felleserklæringen vil være forpliktende overfor alle panthavere/banker som utsteder lån i fast eiendom ved tiltredelse til FNH.

FNH ber om at de forsikringsselskapene som ønsker å tiltre erklæringen gjør det skriftlig ved å sende undertegnende en e- post på . Tiltredelsesdato er dagen første melding kommer inn til FNH.

Avtalen, og hvem som har tiltrådt, vil bli lagt ut på våre medlemssider www.fnh.no under avtaler og regelverk/skadeforsikring og under ”bank og betalingsformidling” (for å komme inn på avtaler og regelverk utenfor eget selskaps tilkobling mot FNH må http://medlem.fnh.no og brukernavn og passord benyttes). Listen vil også bli lagt ut på Panthavergarantipoolens hjemmesider, www.panthavergaranti.no og Sparebankforeningens hjemmesiden, www.sparebankforeningen.no.

Med vennlig hilsen
Finansnæringens Hovedorganisasjon
Skadepolitisk avd.

Mia Ebeltoft
Ass. Fagdirektør